APUNTES SOBRE DERECHO INMOBILIARIO

El Tribunal de Tierras ni los de la Jurisdicción Inmobiliaria o de  Jurisdicción Original – como lo denomina la Ley 108-05 - no son competentes para conocer de asuntos que tengan que ver con bienes muebles. El siguiente tema sólo tratara lo relativo a derechos reales inmobiliarios y  el registro de propiedad inmobiliario. Es decir, todo lo concerniente para registrar una propiedad tanto en el aspecto administrativo como litigioso.

Es imperativo hacer la distinción entre terrenos registrados y terrenos no registrados, dado  lo importante para su entendimiento. En primer lugar, en asuntos sobre terrenos no registrados el tribunal competente es el de Primera Instancia Ordinario, mientras que en asuntos de terrenos registrados quien es competente es el Tribunal de Tierras  o de  Jurisdicción Original según la Ley 108-05.

En terrenos no registrados El Estado no tiene títulos de ellos y por tanto cualquier persona puede ser dueño de esos terrenos mediante prescripción o usucapión.

Trataremos de dar respuestas a varias interrogantes, e inquietudes entre las cuales se citan las siguientes: origen e historia del derecho inmobiliario, diferencia entre un terreno registrado y uno no registrado, definición de usucapión, qué son los derechos reales, cuáles son las divisiones del derecho de propiedad,  

Medición de la tierra. Por mucho tiempo, la tierra se ha medido en "varas",   "tareas" y ahora en metros cuadrados.  La ley de Registro Inmobiliario manda, que la extensión de un terreno se exprese con el sistema métrico decimal, es decir, en metros.

Conversión de tarea a metros:

1 tarea = 628.8634 metros

«     1mt = 1 Ca (centiárea)

«     100 mts² = 1 área

«     10,000 mts² = 1 hectárea

Ejemplo 1:

«     24Ha  36 As  52 Cas  = 243,652 mts² (solo hay que quitar las letras del medio, es decir, lo que está en rojo.)

Ejemplo 2:

«     43,621,164.10 mts² = 4362 Has  11 As  64Cas 10dm²

En este caso, se que toma la cantidad en metros y desde la derecha se toman dos lugares y se le asignan sus respectivos valores, la cifra a la derecha del punto decimal son decímetros (dms.) y  luego, al llegar a las “área”, los números que quedan a la izquierda son “hectáreas” [Has]. Así, se toma el primer par de cifras a la derecha que es el “10” y como está a la derecha del punto se escribe “dm²”, luego se continua con el siguiente par, el 64 y se asigna “centiáreas (Cas)”, el siguiente par es  11 y se asigna “áreas” [As] y  a todo lo que queda, 4362, le asigno “hectáreas”, [Ha].

  

COMO CONVERTIR METROS A TAREAS Y VARAS, Y VICEVERSA.

En el ejemplo 1, se lee:  24 Hectáreas, 36 Areas, 52 Centiáreas y se abrevia así:

24 Has., 36 As., 52 Cas. Si se ignoran las letras tendremos: 243,652 M² ¸ 628.8634 tareas = 387.44821,  aproximadamente: 387 Tareas o 45 Varas Cuadradas, o así: 387.45 Ts.

En resumen, se estima que una  Tarea tiene 628. 8634 M² , que una tarea tiene 100 Varas, es decir que:

2.25 Tas. son 2 ¼  Ts.

2.50 Tas. son 2 ½ Ts.

2.75 Tas. son 2 ¾ Ts.

2.99 Ts. como sólo falta 1 vara se puede decir que casi son 3 Ts.

EJEMPLO 3:

31 Has., 00 As., 10 Cas., 40 Dms².

Agrupando sin las letras:

310,010.40 ¸ 628.8634 = 492. 96937

Aproximando: 492 Ts. 97 VC² o así : 492. 97 Ts.

CONVERTIR DE TAREAS Y VARAS A METROS CUADRADOS.

Ej.: 28 Tareas con 48 Varas Conuqueras cuadradas.

28. 48 Ts. x 628. 8634= 17,910.03 Mts.

Si lo quieres en Has., As., Cas., se hace lo siguiente:

1/79/10. 03

o sea: 1 Has., 79 As., 10 Cas., 03 Dms².

saneamiento de la propiedad.  El saneamiento es todo el proceso que se sigue para registrar un terreno, para obtener un certificado de propiedad. Existen otros procedimientos que se hacen con los terrenos, v. g. cuando muere el propietario de un título.  En este caso hay que hacer otro tipo de operaciones después de que se ha hecho el saneamiento.

Glosario conceptos importantes:

Ejemplo de designación catastral: Solar 1 de la manzana 40 del Distrito Catastral 1 de Santiago.

Deslindar: quitar una parte del solar propio para dársela (vender, ceder) a otro.

Refundición de solares o parcelas: cuando el dueño de parcelas colindantes las une, convirtiéndolas en una sola.  Esto se da, sobre todo, para fines de urbanizaciones.

Replanteo: medir de nuevo un terreno para determinar quién está invadiendo a quién en cuestiones de terrenos.

Hito o mojonadura: pirámide de cemento con una varilla arriba que sirve para marcar los límites de un terreno.

Sanear: aclarar una situación jurídica de propiedad.

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autor Dr. Jesus de los santos: http://grupomerkalegal.blogspot.com