EL EMBARGO INMOBILIARIO DE DERECHO COMUN
GENERALIDADES
Puede definirse como la vía de ejecución en virtud de la cual el acreedor pone en manos de la justicia y hace vender el o los inmuebles de su deudor, a fin de obtener el pago de su crédito del precio de venta del o de los inmuebles embargados.
Este embargo está sujeto a algunas reglas de los embargos ejecutivos, por ejemplo:
1. Debe tenerse un titulo ejecutorio
2. Estar precedido de un mandamiento de pago
3. El crédito debe ser cierto, liquido y exigible
Generalmente este embargo se practica en manos del deudor, pero en caso de practicarse en manos de un tercero, se le notificara el mandamiento de pago al deudor, y al tercero se le entregará una notificación en la cual se le indicara abandonar el inmueble o pagar la deuda. El tercero solo podrá escapar al embargo por uno de los siguientes medios:
• Principio de excusión. El tercero puede solicitar al persiguiente que persiga otros bienes del deudor, esta oposición se hace mediante citación por ante el tribunal que conocerá del embargo, bajo forma de acto de abogado a abogado, si hay un proceso en curso. Esta oposición debe presentarse antes de la denuncia del embargo. Este medio no libera al tercero, porque si el deudor no tiene más bienes sobre los cuales el acreedor pueda ejecutar, el acreedor procederá a ejecutar sobre el inmueble.
• Desinteresar al deudor hasta la concurrencia del pago. Después de la notificación del mandamiento de pago, el tercero puede evitar el embargo, bien sea pagando, haciendo oposición al mandamiento de pago, o realizando ofertas reales de pago. Las ofertas reales de pago serán conocidas por el tribunal que conocerá del embargo. La purga de la hipoteca. Aquí lo que corresponde es el pago de las obligaciones contraídas por el deudor. El abandono. En caso de no poder realizar ninguna de las opciones anteriores, el tercero puede abandonar el inmueble de conformidad al art 2171 del CCD
BIENES EMBARGABLES
Según el artículo 2118 del Código Civil pueden ser objeto de embargo inmobiliario todos los bienes del deudor susceptibles de hipoteca.
• Bienes inmuebles y sus accesorios reputados inmuebles.
• El usufructo que recae sobre bienes inmuebles.
• Inmuebles por su naturaleza (Art.518 C.C.)
• Inmuebles por destino (Art. 520 C.C.)
¿QUIEN PUEDE EMBARGAR?
Puede embargar todo acreedor provisto de un titulo ejecutorio. El titulo ejecutorio es el que permite la ejecución, es decir el embargo.
Títulos ejecutorios
• Duplicado del dueño
• Certificado de titulo
• Copia de la sentencia condenatoria que ha adquirido la autoridad de la cosa juzgada.
• Copia de los actos notariales que contienen obligación de pagar sumas de dinero en una fecha fija.
TRIBUNAL COMPETENTE.
Es el tribunal de primera instancia, en sus atribuciones civiles. En razón del territorio corresponde al tribunal del lugar de ubicación del inmueble.
En el caso de que la competencia sea de Santo Domingo o Santiago, deberá acogerse a las previsiones de la Ley 50-00 que refunde en una sola cámara los tribunales de primera instancias civiles y comerciales, designado un juez presidente, quien será apoderado del caso en cuestión.
PROCEDIMIENTO DEL EMBARGO INMOBILIARIO DE DERECHO COMUN
EL PROCESO DEL EMBARGO
DEL MANDAMIENTO DE PAGO
El embargo inmobiliario debe estar precedido de un mandamiento de pago, por medio de este se le ordena al deudor cumplir con el crédito que tiene con quien le notifica el mandamiento, si el inmueble fue adquirido por un tercero deberá advertírsele, por medio de una intimación.
Este mandamiento de pago debe contener:
1. Constitución del abogado
2. Domicilio
3. Designación del deudor
4. Plazo para el pago de la deuda
5. Monto de la deuda
6. Copia del título ejecutorio
7. Amenaza
El mandamiento de pago es necesario y obligatorio, generalmente el deudor es propietario del inmueble a embargarse. junto con el mandamiento de pago deberá entregarse una copia del titulo en base al cual se practicara el embargo.
El mandamiento de pago deberá contener las menciones de un acto de alguacil, asi como también la elección de domicilio en la ciudad donde este establecido el tribunal que deberá conocer del embargo. El mandamiento se notifica a persona o en su domicilio. El alguacil deberá estar dotado de un poder especial para poder practicar el embargo inmobiliario.
El plazo que deberá establecer el mandamiento de pago es de 30 días francos, a partir del día de la notificación y el día de su vencimiento. El deudor tiene 30 días para pagar, a partir de estos 30 días el acreedor tendrá 90 días para embargar, si en este plazo no traba el embargo, deberá reiterar el mandamiento de pago, con la forma y los plazos antes dichos.
DEL ACTA DE EMBARGO
Si el deudor no paga dentro de los 30 días establecidos se procederá al embargo del inmueble, este embargo se hace por medio de un acta levantada por alguacil.
El acta de embargo se levanta fuera del conocimiento del embargado, este se enterara por medio de una denuncia que deberá hacérsele en su persona o en su domicilio.
La denuncia se hará dentro de los 15 días en que se hubiese cerrado el acta de embargo, la denuncia convierte el embargo en una verdadera acción judicial y el deposito del pliego de condiciones representa el enrolamiento de la causa. La denuncia se hace por medio de un acto de alguacil el cual llevara a la cabeza una copia del acta de embargo.
DE LA INSCRIPCION O TRANSCRIPCION
Dentro de los 15 días de la fecha de la denuncia , el acta de esta, junto al acta de embargo y copia del titulo ejecutorio deberán transcribirse a la conservaduría de hipotecas del distrito judicial donde radiquen los bienes embargados. Si el ejecutante notificare la denuncia tardíamente o la transcripción resultare nula, este deberá empezar de nuevo el proceso del embargo a partir del ultimo acto valido, si hubiere bienes en mas de un distrito judicial deberá mediar un plazo de 10 días entre la ultima transcripción valida y la nueva.
Si el embargo se hiciere sobre un terreno registrado deberá la inscripción hacerse por medio del registrador de títulos, esta inscripción produce los mismos efectos que la transcripción por ante el conservador de hipotecas.
Si hubiere otro embargo inscrito el conservador o el registrador de títulos no inscribirá el nuevo embargo, pero hará mención de quien es el ejecutante del embargo anterior, fecha, día, y también cual es el abogado persiguiente.
El efecto que produce la transcripción o inscripción es poner en manos de la justicia el embargo ejecutado. Para la inscripción y transcripción deberá presentarse el acta de embargo, el mandamiento de pago, el titulo en base al cual se practica el embargo. De presentarse dos transcripciones deberá dársele preferencia al titulo mas antiguo. El deudor luego de la transcripción no podrá enajenar la cosa.
Otras restricciones que sufre el embargado es acerca del inquilinato y de la percepción de frutos de los inmuebles.
Generalmente el embargado queda como secuestrario del bien embargado pero los acreedores podrán solicitar al juez de los reherimientos que se nombre otro secuestrario, este secuestrario recibirá los frutos por cuenta de los acreedores y los venderá en publica subasta. Los frutos naturales o industriales recogidos después de la transcripción o inscripción o en defecto su precio, tendrán el carácter de inmueble para distribuirse junto con el precio del inmueble en el orden establecido por la ley.
Si el inmueble se encontrare arrendado o alquilado, los acreedores podrán hacer un acto de oposición, esta oposición valdrá como embargo retentivo en manos del inquilino, es decir este no podrá entregar al embargado los fondos provenientes del alquiler. A falta de oposición serán validos los pagos hechos al deudor y este será responsable como secuestrario por las sumas recibidas.
FORMALIDADES PREPARATORIAS DE LA VENTA
DE LA REDACCIÓN Y DEPOSITO DEL PLIEGO DE CONDICIONES
Dentro de los 20 días de haber realizado la inscripción o transcripción, el persiguiente deberá depositar en la secretaria del tribunal competente, el pliego de condiciones. Este pliego deberá contener las siguientes enunciaciones:
1. La enunciación del titulo en virtud del cual se ejecuto el embargo y los demás actos que precedieron a este, así como también las actas o sentencias que le sucedieron.
2. La designación de los inmuebles embargados
3. Las condiciones de la venta
4. Ofrecimiento de un precio por el persiguiente
5. Relación de las inscripciones que hubiere sobre los inmuebles embargados o mención de la certificación de que no existen inscripciones
Deberá el persiguiente así mismo establecer que todo licitador deberá presentar por ante secretaria , ya sea en efectivo o cheque certificado por lo menos el 10% del monto de la primera puja, el persiguiente es libre de fijar el precio.
Dentro de los 8 días del deposito del pliego de condiciones, el persiguiente deberá notificar el deposito del pliego al embargado, así como también a los demás acreedores inscritos, así mismo en este plazo deberá notificar el día en el que el juez dará lectura al pliego de condiciones, que no podrá ser menos de 20 días, ni mas de 30 días después de depositado el pliego.
Por medio de esta notificación se invitara a los intimados a tomar comunicación del pliego de condiciones, para que así hagan sus observaciones y decires con relación al pliego. Las observaciones y decires se insertaran en el pliego, el embargado y los acreedores que pretendan oponerse a algunas de las clausulas del pliego deberán presentar un escrito 10 días antes de la audiencia para lectura del pliego. Este escrito deberá notificarse a todas las partes envueltas en el embargo e intimándoles a comparecer en un plazo no menor de 2 días a la audiencia que celebre el juzgado de 1ra instancia, el cual fallara a mas tardar el día designado para la lectura del pliego, este fallo no será sujeto de ningún recurso.
Las personas que deben intimarse en este procedimiento son:
1. El embargado
2. Los acreedores privilegiados e hipotecarios inscritos sobre el inmueble embargado.
3. El vendedor del inmueble no pagado o vendedores precedentes no pagados.
En lo general se celebran 2 audiencias, una para la lectura del pliego y las reparaciones a este y otra para la adjudicación.
Por lo menos 20 días antes de la adjudicación deberá el abogado del persiguiente insertar en uno de los periódicos del distrito judicial donde radican los bienes embargados, un extracto firmado por el, que deberá contener:
1. La fecha del embargo, la de la denuncia y la de la transcripción
2. Los nombres, profesión, domicilio o residencia del embargado y del persiguiente
3. La designación de los inmuebles, tal como se hubiere insertado en el acta de embargo.
4. Lugar donde será efectuada la subasta
5. El precio puesto por el persiguiente para la adjudicación
6. La indicación del tribunal y la del día y la hora de la adjudicación
7. Mención de la garantía que se haya estipulado para poder ser licitador
Si no se cumplen con los requisitos de la publicidad, la venta será nula, pero esta nulidad no es de orden publico y se puede renunciar a prevalerse de ella.
LA ADJUDICACION
El día de la audiencia para la lectura del pliego el juez fijara el día de la adjudicación. Esta audiencia deberá celebrase antes de 30 días, ni después de 40 del día de la lectura del pliego.
Las razones por las cuales podría sobreseerse la audiencia de adjudicación son las siguientes:
1. Si fallece el deudor, el persiguiente podrá ejecutar en contra de sus herederos, pero deberá notificar y esperar 8 días para poder ejecutar. Podría darse el caso de que el deudor fallezca 1 o 2 días antes de la audiencia de adjudicación.
2. Si el vendedor no pagado decide actuar por vía de resolución
3. Cuando el titulo ejecutorio es argüido de falsedad y se origina una persecución penal
4. Si el deudor solicitare un plazo de gracia y este lo obtuviere
La sentencia que pronuncia el sobreseimiento es susceptible de las vías de recurso, a excepción de que esta demanda se presentare como un incidente del embargo.
También podrá solicitarse un sobreseimiento conforme al art 702 del CPCD, pero solo podrá sobreseerse el procedimiento por 15 días y deberá ser por causas graves debidamente justificadas. Si el sobreseimiento es solicitado por el persiguiente deberá ser obligatorio otorgarlo. La decisión que acordare el juez será insertada en el pliego de condiciones, y será ejecutoria en el acto sin necesidad de registrarla, notificarla o ni siquiera motivada.
El acreedor no está en la obligación de recibir en parte el pago de la deuda aunque esta sea divisible, pero el deudor podrá solicitar al juez, quien con mucha discreción podrá facilitar plazos moderados para efectuar el pago de la deuda, creando un sobreseimiento en las ejecuciones de apremio dejando todo en un mismo estado. Este plazo no excederá nunca de 6 meses y solo gozaran de este beneficio los deudores que al momento de solicitarlo hayan pagado los intereses devengados. De no cumplirse con el pago el procedimiento se iniciara en el mismo estado en que hubiere quedado al momento de obtener el plazo.
Para poder licitar la capacidad es la regla y la incapacidad la excepción. Las incapacidades pueden ser especiales y las de derechos común. La incapacidad de derecho común establece que ni los menores, mayores en tutela y los interdictos judiciales podrán licitar. El representante legal de estas personas podrá licitar en su nombre.
La incapacidad especial se dirige hacia los encargados de realizar la venta, así como los administradores de los municipios o de los establecimientos públicos, los oficiales públicos de los bienes nacionales. También esta incapacidad se dirige hacia el abogado del persiguiente quien no podrá licitar, so pena de nulidad y de ser condenado en daños y perjuicios.
Toda licitación se presentara por medio de un abogado, so pena de nulidad. La adjudicación se realizara por medio de audiencia de pregones, las pujas son ofertas sucesivas y el bien será adjudicado al último y mayor subastador. Después de iniciada la subasta no podrá realizarse la adjudicación hasta que no transcurran 3 minutos, si no hubiere licitaciones en ese tiempo el persiguiente será declarado adjudicatario. Si en el lapso de los 3 minutos se hiciere alguna puja deberá esperarse 2 minutos sin nuevas pujas para poder realizar la adjudicación.
El abogado que hubiere hecho la última puja deberá declarar inmediatamente el nombre de quien representa y el poder de la representación. Si el abogado no declarase quien es el adjudicatario o no presentare el poder, estaría violando las condiciones de la venta, y podría ser condenado disciplinariamente con la suspensión del ejercicio por 5 años máximo y 1 a;o mínimo.
Luego de terminar la audiencia se declara adjudicatario al mayor y último subastador, o al persiguiente de no haber licitadores. Se emitirá una sentencia administrativa declarando el adjudicatario, esta sentencia no es sujeto de ningún recurso ordinario y no tendrá la autoridad de cosa juzgada. Esta sentencia no es más que la copia del pliego de condiciones redactada conforme al art 690, y ordenara al embargado a abandonar la posesión de los bienes.
Para que la sentencia sea entregada al adjudicatario este deberá probar por medio de recibo que cumplió con la obligación del pago de la licitación. La constancia del pago se anexara al original de la sentencia y se copiaran a un renglón seguido de esta. El adjudicatario deberá cumplir las condiciones dentro de los 10 días siguientes a la adjudicación, de no hacerlo se le apremiara por la vía de la falsa subasta sin perjuicio de las demás vías de derecho. La sentencia en adjudicación es un acto traslativo de propiedad, por lo tanto debe someterse a la formalidad de la inscripción o de la transcripción, así como también del pago de impuestos.
Los efectos que produce la adjudicación tiene dos concepciones.las concepciones de donde surgen los efectos de la adjudicación son las siguientes:
• La adjudicación es una venta ordinaria. La única diferencia es que la adjudicación está sometida a ciertas formalidades, entre las cuales se destacan la presencia del tribunal.
• La adjudicación confiere la investidura de una propiedad nueva. Según esta teoría no hay una transmisión de propiedad, sino la investidura de una nueva, la intervención de la justicia se explica como testigo dando su aval a la investidura de la propiedad.
Pero en si la adjudicación produce los siguientes efectos:
• Transporte al adjudicatario de los derechos del embargado sobre el inmueble adjudicado.
• La adjudicación confiere al adjudicatario los derechos de un comprador.
• La publicación paraliza las inscripciones a realizarse.
• La inscripción purga las hipotecas y privilegios.
LA PUJA ULTERIOR
El persiguiente luego de la adjudicación tiene el derecho de vender el inmueble a un mejor postor, por un precio mayor claro está, a esto se le llama la puja ulterior. Quien desee comprar luego de la adjudicación, podrá presentar ante la secretaria del tribunal, dentro de los 8 días de la adjudicación, una oferta de compra que no deberá ser menos de un 20% sobre el precio de la primera adjudicación. Con este ofrecimiento se abre nuevamente una subasta, partiendo del nuevo precio establecido.
Cabe mencionar que el plazo de 10 días que tiene el adjudicatario para cumplir con las condiciones corre junto al plazo de 8 días que tiene el interesado de la puja ulterior. De celebrarse la puja ulterior el primer adjudicatario pierde los derechos sobre el bien adjudicado.
Para solicitar esta puja, el interesado deberá presentar además de la petición, la suma total ofrecida como nuevo precio, puede ser en efectivo o en un cheque certificado, además deberá notificar al adjudicatario, a los otros acreedores inscritos y al embargado.
Luego de hacer la declaración en secretaria y de haber notificado a las personas antes mencionadas, el juez al término de 3 días, después de haberse hecho la petición, emitirá un auto designando el día en que se realizara la nueva subasta. El secretario publicara en la prensa la nueva fecha de la subasta, la cual no podrá ser de más de 15 días después de haber dictado el auto. Luego de la puja ulterior no habrá espacio para otra subasta.
De no presentarse nuevos licitadores, el inmueble será adjudicado al nuevo postor. El solicitante debe cumplir con todas las formalidades. Si el nuevo postor no cumpliese con las condiciones de pago, el antiguo adjudicatario retomara su lugar como propietario.
Los efectos que produce la puja ulterior son los mismos que los de la primera puja.
EL EMBARGO DE LA LEY DE FOMENTO AGRICOLA
(INMOBILIARIO ABREVIADO)
PROCEDIMIENTO
El proceso se inicia con un mandamiento de pago notificado a la persona o en su domicilio, el plazo para proceder a embargar es de 15 días, si el deudor no paga dentro de los 15 días especificados, el persiguiente tendrá el derecho de embargar y el mandamiento de pago se convertirá en acta de embargo. El mandamiento de pago se constituirá en acta de embargo y denuncia al mismo tiempo.
Dentro de los veinte días de su fecha, el mandamiento de pago deberá inscribirse en la conservaduría de hipotecas, o en el registrador de títulos, si el inmueble es registrado. Si se trata de bienes ubicados en más de un distrito judicial, cada inscripción deberá efectuarse dentro de los días que siguen a la última inscripción.
Pasados los plazos de 15 días para el mandamiento de pago y de 20 (corren juntos) para la inscripción de este como hipoteca, se procederá a la redacción de un pliego de condiciones. Los plazos antes mencionados corren juntos.
Si el persiguiente así lo deseare, el juez de 1ra instancia, actuando como juez de los reherimientos, nombrara un nuevo guardián. De no ser así el embargado mantendrá la posesión de la cosa hasta la venta.
El pliego de condiciones deberá depositarse dentro de los 10 días, que siguen a los plazos anteriores. Este pliego se depositara por ante la secretaria del tribunal de 1ra instancia del lugar donde se encuentre el inmueble embargado.
En este embargo no existe audiencia para la lectura del pliego de condiciones, pero el persiguiente deberá dentro de los 30 días que siguen al depósito del pliego, publicar 1 anuncio por lo menos en uno de los periódicos de circulación nacional.
El aviso a el deudor y a los otros posibles acreedores de este, deberán hacerse en la octava franca, en un domicilio elegido por ellos, intimándoseles a que tomen comunicación del pliego de condiciones.
15 días después de cumplidas las formalidades y en la fecha que el persiguiente determine, se procederá a la venta del inmueble. La venta tendrá lugar por ante el tribunal de la situación de los bienes y se hará en presencia del deudor debidamente llamado.
El mandamiento de pago, los ejemplares del periódico, la intimación a tomar comunicaciones del pliego y de asistir a la venta se anexaran al proceso verbal de adjudicación.
Los reparos y observaciones deberán consignarse 8 días antes de la venta. Estos reparos deberán contener constitución de abogado, con elección de domicilio, so pena de nulidad. El tribunal se apoderara por medio de un acto de abogado a abogado. Se estatuirá sumariamente y en última instancia, es decir instancia única, sin que pueda surgir ningún retardo para la adjudicación.
En la octava de la venta, el adquiriente estará obligado a pagar a título provisional el monto del capital e intereses debidos. Después de los plazos para una nueva puja, el sobrante del precio debe ser entregado hasta la concurrencia de lo que se le deba.
DIFERENCIAS ENTRE EL EMBARGO INMOBILIARIO ABREVIADO Y EL EMBARGO INMOBILIARIO DE DERECHO COMÚN.
1. El embargo abreviado como su nombre lo indica se ejecuta en menos tiempo que el embargo de derecho común, debido a que no cuenta con tantos plazos como el de derecho común.
2. Los actos procesales del embargo abreviado son menores que en el embargo de derecho común llegando a unirse en algunos casos. En el embargo abreviado El mandamiento de pago constituye además acta de embargo y denuncia todo esto en un solo acto, en el embargo de derecho común estos serian tres actos procesales cada uno con su plazo determinado.
3. El embargo abreviado solo puede ser ejecutado por ciertos acreedores, mientras que el embargo de derecho común puede ser ejecutado por cualquier acreedor.
4. Las formalidades con relación a la publicidad son diferentes, el inmobiliario de derecho común es más estricto que el abreviado.
5. Aunque en el embargo abreviado se pueden presentar incidentes, su naturaleza misma lo hace difícil, mientras que en el embargo de derecho común, es la misma ley que indica cuales incidentes se pueden presentar.
6. No existe audiencia para la lectura del pliego de condiciones.
7. En el embargo de derecho común el mandamiento no constituye parte formal del embargo, pero en el abreviado si, por que este vale como acta de embargo y denuncia.
CRONOLOGÍA DE LOS PLAZOS DEL EMBARGO INMOBILIARIO DE DERECHO COMUN
PLAZOS DEL EMBARGO
• Mandamiento de pago: 30 días para el deudor pagar
• Embargo: 90 días para trabar embargo
• Denuncia: dentro de los 15 días a partir de cerrada el acta de embargo
• Inscripción o transcripción: dentro de los 15 días de la denuncia, si existen más de 1 inmueble en diferentes distritos judiciales, se deberán inscribir dentro de un plazo de 10 días partiendo de la ultima inscripción o transcripción valida.
PLAZOS DE LA PREPARACION DE LA VENTA
• Preparación y depósito del pliego de condiciones: dentro de los 20 días de haber realizado la inscripción o transcripción.
• Notificación del pliego al embargado y los demás acreedores, así como también del día de la audiencia de lectura del pliego de condiciones: dentro de los 8 días de la inscripción del pliego de condiciones.
• Audiencia de lectura del pliego de condiciones: no menos de 20 días, ni más de 30 después de depositado el pliego.
• Oposición al pliego de condiciones: 10 días antes de la lectura del pliego.
• Plazo de la publicación en el periódico: 20 días antes de la audiencia de adjudicación.
PLAZOS DE LA VENTA
• Audiencia de adjudicación: no antes de 30 días, ni después de 40 de haber leído el pliego de condiciones.
• Sobreseimiento: no podrá exceder de 15 días
• Plazo de gracia: no podrá excederse de 6 meses
• Plazo para el adjudicatario cumplir con el pliego: dentro de los 10 días a partir de la audiencia en adjudicación
• Plazo para solicitar la puja ulterior: dentro de los 8 días a partir de la audiencia en adjudicación
• Plazo del juez para designar la fecha de la nueva subasta: 3 días a partir de la petición
• Fecha de la audiencia de la nueva subasta: no más de 15 días a partir del auto.
CRONOLOGÍA DE LOS PLAZOS DEL EMBARGO INMOBILIARIO ABREVIADO
• Mandamiento de pago: 15 días para saldar la deuda
• Embargo: a partir de los 15 días de la fecha de vencimiento del mandamiento de pago
• Inscripción o transcripción: dentro de los 20 días de la fecha del embargo (corre junto al plazo de pago)
• Deposito del pliego de condiciones: dentro de los 10 días de la inscripción o transcripción.
• Publicidad: dentro de los 30 días que siguen a la inscripción del pliego, por lo menos 1 publicación en un diario nacional
• Audiencia de adjudicación: 15 días después de cumplidas las formalidades y en la fecha que el persiguiente así lo deseare.
• Reparos y observaciones: 8 días antes de la audiencia de adjudicación.
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