COMPRA DE INMUEBLE EN DOMINICANA

En el proceso de adquirir una propiedad inmobiliaria tanto en Republica Dominicana como en cualquier otro país, ya sea para vivienda o para negocio no se debe saltar ningún paso, ya que acarrearía consecuencias o situaciones incomodas terminando incluso en litigiosas. 

Lo primero que hay que hacer es solicitar una Certificación de Estatus Jurídico en el Registro de Titulo del lugar donde se encuentre el inmueble. Esta certificación especifica quien es el dueño actual del inmueble y si el inmueble está libre de cargas y gravámenes, tales como hipotecas, oposiciones y embargos. Este paso ofrece la ventaja de poder levantar cualquier información irreal que el vendedor pueda estar otorgándole al futuro comprador del inmueble. 

Por igual le deja claro al vendedor que si procede con la transferencia del mismo debe saber que por ejemplo existirán hipotecas pendientes de pagar o embargos pendientes de resolver. Es preciso tomar en cuenta que la obtención de la certificación demora de 3-4 semanas. 

El próximo paso es recopilar todos los documentos y realizar el pago de los impuestos de transferencia. Pero antes, hay que tener claro ciertas situaciones: 1- Si el inmueble se encuentra a nombre de dos esposos, ambos esposos deben firmar el contrato de venta. 2- Si el inmueble se encuentra a nombre de una persona que en el título de propiedad aparece como casado, debe firmar el otro esposo como esposo interviniente, ya que debe estar de acuerdo en que dicho inmueble ya no estará dentro del régimen de la comunidad matrimonial. 3- Si está a nombre de dos personas que se divorciaron, pero aun no han hecho el proceso de partición de bienes, el cual consiste en dividir y determinar quien se quedará con el inmueble, pues no se podrá adquirir el inmueble hasta que se solucione esta situación. 4- Lo mismo pasa para un inmueble que está a nombre de una persona fallecida, si los herederos no han hecho el proceso de determinación de herederos, no se podrá adquirir el inmueble. 

Esto es porque hay que determinar quiénes de los herederos será el dueño, porque no se puede transferir un inmueble a nombre de una persona que no está viva. 5- Si está comprando un parte de un inmueble, no un inmueble completo, por ejemplo cuando se compra solo unas cuantas tareas de un terreno grande, pues debe primero hacerse un proceso que se llama deslinde, el cual consiste en determinar la línea divisoria que marcará el derecho de uso de cada propietario. Se obtendrá un titulo final reflejando este venta parcial por los metros adquiridos. En caso de que una de estas situaciones aplique y la misma sea solucionada pues lo próximo es realizar el pago de los impuestos de transferencia. Dichos impuestos se pagan en la Dirección General de Impuestos Internos a través de un cheque certificado dirigido al Colector de Impuestos Internos. El concepto del cheque debe decir para “transferencia de inmueble”. El monto a pagar de impuestos es el tres por ciento (3%) del monto más alto entre el monto de la venta y el monto que la Dirección General de Impuestos Internos le asigne al inmueble. 

Luego hay que organizar los documentos originales, pero los mismos variaran si el inmueble está a nombre de una persona o una compañía. Dentro de los documentos principales a depositar son el Certificado de Título de Propiedad, contrato de venta original con el sello de pago, copia de las cédulas o pasaporte del vendedor y comprador, copia de las cédulas de esposo(a) interviniente o representante en caso que una de las partes no se encuentre en el país, poder original de una de las partes que no se encuentra en el país para la firma, Declaración de Impuesto Sobre la Propiedad Inmobiliaria también conocido como Impuesto sobre Viviendas Suntuarias y los Solares (IVSS). 

En el caso de que este a nombre de un compañía todos los documentos antes mencionados aplican adicionalmente a un Acta de Asamblea Original de la Compañía sellada donde especifique quien es la persona que firmará por la compañía el contrato, copia de a cédula de dicho representante, copia del Registro Nacional del Contribuyente y del Registro Mercantil de la compañía y una Certificación de Activos también conocida como Impuesto sobre Propiedad Inmobiliario (IPI) que aplica cuando una compañía es propietaria del inmueble. 

Se depositan todos los documentos antes mencionados y en aproximadamente cuarenta y cinco (45) días laborales el Certificado de Titulo a nombre del nuevo propietario debe estar listo. No obstante, si el Registrador de Títulos entiende que no se está cumpliendo algún requisito de forma o de fondo, puede rechazar la solicitud de transferencia. Es imprescindible revisar el Certificado de Titulo una vez expedido para verificar que no haya ningún error material que luego pueda causar inconvenientes futuros. Es importante tomar en cuenta que luego de la fecha de la firma del contrato, se tiene seis meses a partir de dicha fecha para hacer la transferencia y pagar los impuestos, ya que una vez vencidos estos seis meses deberá pagar recargos, intereses y multas que se generan dependiendo del monto de la venta que se calcula en la Dirección General de Impuestos Internos. 

En conclusión, hoy en día adquirir un inmueble es una inversión a largo plazo que se formaliza en un corto periodo de tiempo y es imprescindible saber todos los pormenores para que el proceso resulte más llevadero y exitoso.

Ley 108-05 de Registro Inmobiliario Ley 288-04 del Impuesto Sobre la Propiedad Inmobiliaria Ley 557-05 Reforma Tributaria www.dgii.